1. 耐震性の確認ポイント
日本の地震リスクと住宅選びの重要性
日本は世界でも有数の地震大国です。そのため、住宅を購入する際には「耐震性」が非常に重要なチェックポイントとなります。内見時には、建物がどれだけ地震に強いか、事前にしっかり確認しておくことが大切です。
耐震構造の種類
| 構造種別 | 特徴 |
|---|---|
| 耐震構造 | 柱や壁を強化し、揺れに耐える基本的な構造。一般的な戸建て住宅で多い。 |
| 制震構造 | 制震装置を設置し、揺れを吸収・分散する。マンションや新築住宅で増加中。 |
| 免震構造 | 建物と地盤の間に装置を設け、揺れ自体を建物に伝えにくくする高性能な構造。 |
耐震等級とは？
日本では「耐震等級」という指標で建物の耐震性能が評価されています。これは住宅性能表示制度によって定められており、主に以下の3段階があります。
| 耐震等級 | 概要 |
|---|---|
| 等級1 | 建築基準法レベル。通常想定される地震（震度6強〜7程度）で倒壊しない基準。 |
| 等級2 | 等級1の1.25倍の地震力に耐える。学校や病院など災害時にも利用される施設並み。 |
| 等級3 | 等級1の1.5倍の地震力に耐える。消防署や警察署など防災拠点レベル。 |
内見時にチェックしたいポイント
- 設計図書やパンフレットで耐震等級を確認しましょう。
- 築年数によって基準が異なるため、新しいほど安心度が高い傾向があります。
- 補強工事（例えば筋交い追加・金物補強）が行われているかも重要です。
- リフォーム済みの場合は、補強内容や工事履歴を必ず確認しましょう。
- 売主や不動産会社へ「この家の耐震診断結果」を尋ねるのもおすすめです。
まとめ：最初に見るべきは「安心して住める家」かどうかです。耐震性はその第一歩となりますので、しっかりと情報収集・確認を行いましょう。
2. 基礎・土台の状態
住宅を購入する際、内見で必ず確認しておきたいのが「基礎」と「土台」の状態です。これらは建物全体を支える重要な部分であり、もし問題があれば将来的に大きなトラブルにつながる可能性があります。特に日本では地震が多いため、しっかりとした基礎や土台のチェックは欠かせません。
基礎部分の主なチェックポイント
| チェック項目 | 確認内容 |
|---|---|
| ひび割れ | 基礎のコンクリートに幅0.5mm以上のひび割れがある場合は要注意です。細いひびでも数が多い場合は専門業者への相談をおすすめします。 |
| 沈下・傾き | 基礎や床に傾きを感じた場合は、建物全体が沈下している可能性があります。ビー玉などを転がしてみて斜面がないか確認しましょう。 |
| 湿気・カビ | 基礎周辺や床下に湿気やカビ臭さがないかも重要なポイントです。湿気が多いと木部の腐食やシロアリ被害につながります。 |
土台部分の主なチェックポイント
| チェック項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 腐食・劣化 | 木製の土台の場合、腐食や色の変化（黒ずみ、シミ）がないか確認しましょう。触ってみて柔らかくなっている部分も危険信号です。 |
| シロアリ被害 | 土台付近に小さな穴や木くず、羽アリなどが見られる場合はシロアリ被害の疑いがあります。 |
| 金具の錆び・緩み | 土台と基礎を繋ぐ金具（アンカーボルト等）の錆びや緩みも忘れずに確認してください。 |
日本ならではの注意点
日本独特の高温多湿な気候や地震対策として、最近ではベタ基礎や防蟻処理済みの土台なども増えています。築年数や建築方法によってチェックすべきポイントも異なるため、不明点があれば専門家への相談も検討しましょう。
3. 断熱・防湿性能の確認
四季がはっきりしている日本では、夏の暑さや冬の寒さ、梅雨時の湿気など、住宅の快適性を大きく左右する要素が多くあります。内見時には、断熱材や防湿対策、結露防止についても必ずチェックしましょう。
断熱性能のポイント
断熱性能が高い住宅は、冷暖房効率が良くなり、省エネにもつながります。以下の点に注意して確認しましょう。
| チェック項目 | 具体的な確認方法 |
|---|---|
| 外壁・屋根の断熱材 | リフォーム済み物件や新築なら、使用されている断熱材の種類（グラスウール、発泡ウレタン等）や厚みを確認。担当者に資料を見せてもらうと安心です。 |
| 窓・サッシの仕様 | ペアガラス（二重窓）や樹脂サッシかどうかをチェック。窓枠周辺の隙間風も感じてみましょう。 |
| 床下・天井裏の状況 | 可能であれば床下収納や天井点検口から中を覗き、断熱材がきちんと施工されているか確認します。 |
防湿対策と結露防止のチェックポイント
日本は湿気が多いため、防湿対策が不十分だとカビや腐食、健康被害につながることもあります。特に次のポイントを意識して見学しましょう。
| 場所 | 見るべきポイント |
|---|---|
| 浴室・洗面所・キッチン | 換気扇がしっかり設置されているか、壁や天井にカビやシミがないか観察します。 |
| 窓周辺・北側の壁 | 結露跡や黒カビがないか確認。窓枠に水滴が残っていないかもチェックポイントです。 |
| 床下・押入れ内部 | カビ臭や湿気を感じたら要注意です。床下収納があれば開けて空気の流れを確かめてみましょう。 |
現地で簡単にできるチェック方法
- 手で壁や床に触れてみて、冷たさや湿り気がないか感じる。
- サッシ部分に黒ずみや水垢がないか目視する。
- 押入れやクローゼット内で独特なニオイ（カビ臭）がしないか嗅ぐ。
- 担当者に「この家で過去に結露やカビのトラブルがあったか」質問してみる。
4. 配管・配線の状態
見落としがちな配管・配線のチェックポイント
住宅を購入する際、内見では間取りや壁紙などの見た目に注目しがちですが、実は給排水管や電気配線といった「見えない部分」も非常に重要です。これらの老朽化やメンテナンス性を見落とすと、住み始めてから大きなトラブルにつながることもあります。
給排水管の老朽化に注意
日本の住宅では、特に築年数が経過した物件で給排水管の劣化が問題になることが多いです。古い物件の場合、鉄製の配管が使われているケースもあり、錆による詰まりや漏水リスクがあります。近年は耐久性の高い樹脂製配管が主流ですが、交換されているかどうかを確認しましょう。
給排水管のチェックリスト
| 項目 | チェックポイント |
|---|---|
| 材質 | 鉄製か樹脂製か（樹脂製なら安心） |
| 漏水跡 | 床下やシンク下に水染みがないか |
| 築年数との関係 | 築20年以上なら交換履歴を確認 |
電気配線の安全性も重要
電気配線もまた、快適で安全な生活に欠かせません。古い住宅では容量不足や絶縁不良による火災リスクも考えられます。分電盤の位置やコンセント数、ブレーカー容量なども合わせてチェックしましょう。
電気配線のチェックポイント
| 項目 | 確認事項 |
|---|---|
| 分電盤 | 設置場所・メンテナンスしやすいか |
| ブレーカー容量 | 家族構成や将来の家電増設に対応できるか |
| 配線状態 | むき出しや異常な熱を感じないか |
点検・メンテナンス性を意識するポイント
新しい住宅でも、配管や配線が壁や床下に完全に隠れている場合、万一トラブル発生時に修理しづらいことがあります。点検口がどこにあるか、業者がアクセスしやすい構造になっているかも確認しましょう。また、過去にリフォーム履歴がある場合は、その内容についても売主や仲介業者へ質問しておくと安心です。
5. 屋根・外壁のメンテナンス状況
住宅を内見する際、屋根や外壁の状態は建物の耐久性や住み心地に大きく影響します。特に日本では梅雨や台風などの厳しい気候条件が多いため、しっかりとしたメンテナンスがされているかを確認することが重要です。
屋根・外壁の劣化チェックポイント
| チェック項目 | 具体的な内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| ひび割れ・剥がれ | 外壁や屋根材にひび割れや塗装の剥がれがないか確認 | 水漏れやカビ発生の原因となる |
| 色あせ | 全体的に色あせていないか観察 | 塗装の劣化サイン。再塗装が必要な場合も |
| コケ・カビ・藻 | 北側や日陰部分に緑色や黒色のコケ、カビが付着していないか確認 | 湿気による劣化や断熱性能低下の可能性あり |
| 雨樋（あまどい）の詰まり・破損 | 雨樋にゴミ詰まりや割れ、外れがないかチェック | 排水不良で雨漏りリスク増大 |
| 屋根材の浮き・ズレ | 瓦やスレートが浮いたりズレたりしていないか目視で確認 | 強風時に飛散する危険あり |
適切なメンテナンス履歴の確認方法
- 修繕記録の有無：売主または不動産会社に、過去に実施された塗装工事や補修工事の記録があるかどうかを尋ねましょう。
- 点検報告書：定期的な点検報告書が残っていれば、どの部分をいつメンテナンスしたか把握できます。
- 保証書：外壁塗装や屋根工事には保証期間が設定されていることも多く、保証書の有無も重要なポイントです。
- 専門家によるチェック：自分で判断できない場合はホームインスペクション（住宅診断）を利用することもおすすめです。
日本独自の気候への対応ポイント
- 梅雨対策：長期間続く雨による浸水やカビ発生を防ぐため、防水処理やコーキング（隙間埋め）の状態を確認しましょう。
- 台風対策：強風で屋根材が飛ばされないよう固定状態をチェック。雨樋も落ち葉などで詰まっていないか要確認です。
- 雪対策（寒冷地の場合）：積雪地域では屋根の耐雪設計や雪止め金具の設置も重要です。
チェックリスト例（印刷して内見時に活用）
| 状態良好 ✓ |
要注意 ⚠ |
|
|---|---|---|
| 外壁ひび割れなし | ||
| 屋根材ズレ・破損なし | ||
| コケ・カビ付着なし | ||
| 雨樋詰まりなし | ||
| メンテナンス記録あり | ||
| 保証書あり（任意） |
