空き家賃貸経営のメリット・デメリットと成功事例の紹介

目次（もくじ）

1. 空き家賃貸経営とは

日本では、少子高齢化や人口減少の影響により、空き家（あきや）が年々増加しています。総務省の調査によると、全国の空き家数は約849万戸（2018年時点）にものぼり、社会問題となっています。そんな中、注目されているのが「空き家賃貸経営」です。

空き家賃貸経営の基本的な仕組み

空き家賃貸経営とは、使われていない住宅をリフォームやリノベーションなどで再生し、賃貸物件として第三者に貸し出すビジネスモデルです。オーナーは入居者から家賃収入を得られるだけでなく、地域の活性化にも貢献できます。

空き家の現状と課題

項目	内容
空き家数	約849万戸（2018年総務省）
主な原因	人口減少・高齢化・相続問題
地域別傾向	地方都市や郊外で特に増加傾向

近年注目されている理由

自治体による補助金や支援制度が拡充されているため、初期投資の負担が軽減できるケースが増えています。
リモートワーク普及や地方移住ブームなど、新たなニーズにより空き家活用への関心が高まっています。
空き家を放置すると固定資産税が高くなる場合もあり、所有者が有効活用を検討する動機となっています。

まとめ：空き家賃貸経営はなぜ注目されている？

空き家問題の深刻化と新しい生活様式の広まりにより、「空き家賃貸経営」は今後ますます重要な選択肢となっています。次章では、そのメリット・デメリットについて詳しく解説します。

2. 空き家賃貸経営のメリット

収益の創出

空き家を賃貸物件として活用することで、これまで使われていなかった家から家賃収入を得ることができます。特に住宅ローンの返済や維持費がかかっている場合、収益化によって経済的な負担を軽減できます。また、投資物件として購入した空き家の場合も、安定した収入源となります。

収益例

エリア	平均家賃（1ヶ月）	年間収益（目安）
東京都心部	10万円	120万円
地方都市	5万円	60万円
郊外・田舎	3万円	36万円

地域の活性化

空き家が多い地域では、人口減少や商店街の衰退など、さまざまな課題があります。空き家を賃貸住宅や店舗、シェアハウスとして再利用することで、新しい住民や事業者を呼び込み、地域コミュニティの活性化につながります。特に若者や子育て世代の移住促進にも貢献します。

固定資産税の軽減効果

空き家をそのまま放置しておくと「特定空き家」に指定されるリスクがあり、そうなると固定資産税の優遇措置が受けられなくなり、税金が高くなる場合があります。しかし、賃貸物件として管理・運用していれば特定空き家とみなされることは少なく、固定資産税の軽減措置を継続して受けることができます。

固定資産税比較表

状態	税額（例）	備考
通常の住宅用地扱い	6万円/年	軽減措置適用あり
特定空き家指定後	18万円/年	軽減措置なし・3倍に増加もあり
賃貸運用中	6万円/年	軽減措置継続可能

その他のメリット（日本独自の特徴）

相続対策：空き家を賃貸にすることで評価額が下がり、相続税対策にも役立ちます。
防犯効果：人が住むことで空き巣や不法投棄など防犯面でも安心です。
補助金・支援制度：自治体によっては改修費用への補助金や移住促進プログラムも充実しています。

3. 空き家賃貸経営のデメリット

空き家の維持管理費用がかかる

日本では空き家を放置すると、固定資産税だけでなく、草刈りや清掃、防犯対策などの維持管理費用が定期的に発生します。特に遠方に住んでいる場合は、専門業者に管理を依頼する必要があり、その分コストも増加します。

入居者募集の難しさ

地方や人口減少地域では入居希望者自体が少なく、借り手を見つけるのが難しいケースが多いです。また、築年数が古い空き家の場合、現代の生活スタイルに合わない間取りや設備がネックとなることもあります。

入居者募集でよくある課題

課題	具体例
立地条件	最寄駅から遠い、バス便のみなど交通不便
築年数・設備	トイレが和式、風呂なし、水回りが古いなど
情報発信力	ネット掲載や不動産会社との連携不足

老朽化によるリスクと対応の必要性

空き家は使用されていない期間が長いほど老朽化しやすく、雨漏りやシロアリ被害などのトラブルも起こりやすくなります。修繕費用が高額になる場合もあり、収益性を圧迫する要因となります。

老朽化による主なリスク

屋根や外壁の劣化による雨漏り
配管・電気系統の故障
耐震性不足で安全面の不安
シロアリなど害虫被害

このように、日本特有の空き家事情には様々な課題が存在します。それぞれのデメリットを理解した上で、適切な管理と対策を講じることが重要です。

4. 空き家賃貸経営のポイントと注意点

リフォームによる物件価値の向上

空き家を賃貸物件として活用する際、まず大切なのはリフォームです。古い設備や内装では入居者が集まりにくいため、現代的なキッチンやバスルームへの改装、壁紙や床材の交換などで住みやすさをアップさせましょう。

リフォーム内容	期待できる効果
水回りの更新	快適性・清潔感アップ、人気向上
断熱対策	光熱費削減、冬も暖かい住環境
バリアフリー化	高齢者やファミリー層にも対応
耐震補強	安全性確保、行政からの助成対象になることも

行政制度や補助金の活用

日本各地では空き家対策として、リフォーム費用の一部補助や税制優遇、相談窓口など様々な支援制度があります。自治体によって異なるため、事前に市区町村役場や専門機関に相談し、自分の物件が利用できる制度をチェックしましょう。

主な行政支援例

空き家改修費補助金
固定資産税の減免措置
空き家バンクへの登録サポート
専門家による無料相談サービス

地域ニーズの把握とターゲット選定

空き家賃貸経営で成功するためには、そのエリアにどんな需要があるかを知ることが重要です。例えば大学や工場が近ければ単身者向け、小中学校が近ければファミリー向け、高齢化が進む地域ならシニア向け住宅としてリフォームするなど、地域の特徴を活かした戦略が求められます。

地域ニーズ調査のポイント

近隣施設（学校・病院・駅など）の有無を調べる
人口構成（子育て世帯、高齢者世帯など）を確認する
同じエリアで人気の間取りや設備を調査する
自治体のまちづくり方針を参考にする

トラブル防止と管理体制の整備

空き家は長期間放置されていた場合、設備不良やごみ問題などが発生しやすくなります。信頼できる管理会社との連携や定期的な点検・清掃を行い、トラブル発生時にも迅速に対応できる体制を整えておきましょう。

管理業務例とその目的

管理業務内容	目的・効果
定期清掃・点検	物件の美観維持・早期不具合発見
入居者からの問い合わせ対応	入居者満足度向上・長期入居促進
緊急時対応（漏水・火災等）	被害拡大防止・信頼感確保
草木の手入れ・害虫駆除等外回り管理	近隣トラブル防止・資産価値維持

これらのポイントを押さえて取り組むことで、空き家賃貸経営は安定した収益と地域貢献につながります。

5. 成功事例の紹介

埼玉県・築50年の空き家をリノベーションして賃貸経営に成功したAさんの事例

Aさんは、長年空き家となっていた祖父母の家を相続しました。初めは取り壊すことも考えましたが、「地域の歴史や思い出を残したい」と考え、リノベーションして賃貸物件として活用することを決意しました。

リノベーションのポイント

耐震補強や水回り設備の一新など、現代の生活スタイルに合わせて改修
古民家の風合いを活かしたデザイン（梁や障子などは残す）
断熱材追加で省エネ性能アップ

経営開始後の効果

項目	改善前	改善後
空室期間	2年以上	リノベ後1ヶ月で入居決定
月額賃料	–	8万円（周辺相場より高め）
入居者層	–	30代夫婦＋子ども1人ファミリー層
地域とのつながり	なし	町内会活動にも積極参加し地域活性化に貢献

兵庫県・駅近の空き家をシェアハウスとして運用したBさんのケース

Bさんは、駅徒歩5分という好立地にありながら空き家となっていた一軒家を「若者向けシェアハウス」として再生。インテリアや共用スペースに工夫を凝らし、SNSやシェアハウス専門サイトで募集したところ、すぐに満室となりました。

成功要因と工夫点

初期投資を抑えるためDIYで改装、友人と協力して費用削減
入居者同士が交流できるリビングスペースを設置しコミュニティ形成促進
Wi-Fi無料・家具付きで手軽に住み始められる環境を提供
SNSで物件情報発信＆イベント開催で話題性アップ

Bさんのコメント

「自分でも管理できる規模から始めたことで不安も少なく、入居者同士が仲良くなってくれて嬉しいです。地域との関わりも増えました。」

事例から学べるポイントまとめ表

事例名	活用方法	主な工夫点・特徴
Aさん（埼玉県）	古民家賃貸住宅（ファミリー向け）	耐震補強/伝統的なデザイン維持/省エネ対応/地域貢献意識高い入居者獲得
Bさん（兵庫県）	若者向けシェアハウス運営	SNS活用/DYI改装/コミュニティ重視/コストカット&即満室実現

このように、日本各地で様々なアイデアや工夫によって空き家賃貸経営に成功した事例が生まれています。それぞれの地域特性や物件状態に合わせて柔軟にプランニングすることが、成功への鍵と言えるでしょう。